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  • 俄罗斯地产观察:租赁市场需求大 欢迎外国房企开发
  • 2018-5-14 9:33:20    字数:2241    中俄资讯网www.chinaru.info    齐鲁晚报特派记者 李师胜 高寒
  • 资料图:中国人投资开发的新小区

      在俄罗斯,市民的消费习惯和中国人完全不同,即便10年的房租可以买一套房子,大多数人的选择仍然是租房。而且银行的住房按揭贷款利率在9%左右,住房市场是初期阶段。

      【圣彼得堡房价不高当地人仍选择租房】

      圣彼得堡你好中餐厅的行政主厨王通是山东聊城人,四年前来到俄罗斯,目前一家人在圣彼得堡租房子。八九十平米的房子,每月房租折合人民币近4000元,物业费也不便宜。他想在圣彼得堡有套自己的房子,但钱不凑手,按揭贷款利率又太高了。

      莫斯科和圣彼得堡都是底蕴雄厚的国际化都市,但是因为国际国内大环境不好,房价却只和中国二三线城市左右。2017年,莫斯科住房均价是196000卢布一平米,折合成人民币不到2万元;圣彼得堡是10万卢布一平米左右,换算成人民币不到1万元。但是即便当地市民平均工资在每月6000元人民币左右,大多数人还是选择租房住。

      其实俄罗斯也经历过房价泡沫,21世纪初,房价曾经一度超越东京。近些年因为欧盟制裁,卢布贬值,现在基本处于“抄底”期。在莫斯科、圣彼得堡等大城市,10年的房租就可以买到一套房子,1:120的租售比,更是与中国大城市动辄1:500的数据相差甚远。有中国人看好机会前来投资。

      2003年,华人王国钦开始在俄罗斯投资房地产项目。后来,山东东宝投资集团董事长李宗宝加入,双方共同出资在圣彼得堡成立了SBI公司,统筹餐饮、地产以及文化基金会的项目。

      赵建军是SBI公司前期项目部的总经理,他对俄罗斯人普通百姓的消费习惯很熟悉。中国人大都看得长远,注重储蓄。但大多数俄罗斯人基本没这个习惯。俄罗斯人很懂生活,注重眼前的享受。就公司俄籍员工来说,经常提前预支下月公司,下个月再预支下下个月工资。

      【500万人住危房欢迎外国房企去盖楼】

      赵建军介绍,俄罗斯目前对国外房地产公司持欢迎的态度。这里地广人稀,很多远离大城市的小村庄只有几百人,但为了这少数民众的生活,国家还要配备全套机构和设施,如医院、学校等。这大大增加了国家治理的成本。

      这几年,俄罗斯希望把大部分的民众迁到莫斯科、圣彼得堡等几个大城市。但这些大城市近30年来基建发展缓慢,很多建筑还是苏联时期留下的。“俄罗斯至少有500万人生活在危房中,考虑到俄罗斯只有一亿多人口,这个比例是非常大的。”

      另外,俄罗斯人还有个癖好,就是要在郊区拥有一套别墅。“夏天的周末,俄罗斯人一定是要去别墅中晒太阳的。对于他们来说,郊外的别墅、联排都是普通房屋,并不是奢侈品。”多种因素结合,俄罗斯急需大规模的房地产开发,但由于俄罗斯产业结构较为单一,资金流动性不足,政府和当地企业很难获得大规模的资金进行开发。“这从俄罗斯存贷款利率就能看出来,俄罗斯贷款利率曾经高达15%-17%,存款利率也有9%左右。”

      目前,俄罗斯人均住房面积只有20多平方米,刚刚达到中国40平米的一半。

      【住房按揭刚流行利率正逐年降低】

      赵建军说,俄罗斯土地2003年开始私有化,由于卢布贬值等原因,很多土地是被低估的。因而吸引了不少中国企业前来“抄底”。建筑面积1500平米以下的房子,可以先备案再建设,建完就可以拿房产证。而大规模开发,“即便土地杂草丛生,但只要开发商拿到了控规审批,有了建设许可证,就可以销售了。”

      俄罗斯政府非常鼓励企业开发房地产,审批程序很宽松,而且可以提前预售,先收钱再建房。“房地产业在俄罗斯从属于投资业,如果提前和居民签订购房合同,政府就会免除18%的增值税。”赵建军介绍,以SBI公司为例,他们已经在圣彼得堡区域进行或者规划了9个地产项目,既有高档小区,也有面向年轻人的经济适用房,当然也有迎合俄罗斯人口味的别墅、联排。

      从购房者这方面来说,之前俄罗斯各银行只有商业贷款,没有住房按揭贷款一说。如果市民买房贷款,那就是商业贷款,利率超高。“为了鼓励大家买房子,俄罗斯近年推出了按揭贷款制度,目前按揭利率在逐年降低。从2013年开始,市场面开始发育,从年利率12%降低到了9%,有的银行做到了7%。”

      【中国企业投建大型商业综合体】

      俄罗斯也有经适房,不过概念和中国差别很大。

      “只要售价在6万卢布/平米(约合6100人民币)以内,俄罗斯政府就会将其认定为经济适用房或保障房。购买这种房屋的市民,可以享受低首付、低利率的优惠。政府也会向开发商回购这种经济适用房,用于安置军人等特殊人群。”赵彦军说,目前SBI建造的经济适用房中,已经有俄罗斯人入住。

      目前,就算在圣彼得堡这样的俄罗斯一线城市,仍没有大型商业综合体。为了让圣彼得堡人能够享受吃喝玩乐“一条龙”的服务。SBI在圣彼得堡市区的“中俄友谊会展中心”项目已得到市政府批复,即将开工建设。

      赵建军介绍,圣彼得堡临近北欧,是俄罗斯最开放的城市,每年会接纳大批游客。而艺术展览、表演及购物消费的潜力还很大。“圣彼得堡市政府非常希望我们建成会展中心后,能拉动当地经济的发展。为此,他们还专门规划建设了地铁站,并提前将土地交给我们,我们只需要缴纳一定的租金,等待项目彻底完工后,再讨论土地出让金的问题。”赵建军说,项目建设也是由中国企业中冶集团来进行。设施建设和物业管理,这些都是中国企业的优势。

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